Sanierungsgebiete

Sanierung und Förderung

Mit den bereits in den Jahren 2017 und 2018 erfolgten Vorbereitenden Untersuchungen wurde nachgewiesen, dass in dem Sanierungsgebiet „Bahnhof-Schlachthof“ Mängel und Missstände vorliegen, die durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert oder beseitigt werden können.

Die Vorbereitenden Untersuchungen sind Voraussetzung und Grundlage für die Festsetzung des Sanierungsgebietes und die Durchführung der Sanierungsmaßnahme. Darin werden Beurteilungsgrundlagen für die vorgesehene Sanierung und deren Notwendigkeit, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen festgehalten.

Leerstände und drohende Leerstände bei historischen und ortsbildprägenden Gebäuden
bauliche Mängel bei städtebaulich markanten und denkmalgeschützten Gebäuden
bauliche und energetische Mängel bei Wohngebäuden
urbane, dicht bebaute Wohn- und Mischgebiete mit fehlendem Quartiersgrün
fehlende Aufenthaltsbereiche und Grünflächen
fehlende attraktive Fuß- und Radwegeanbindungen
hohes Verkehrsaufkommen und Überlastung durch Ziel- und Durchgangsverkehr
nicht ausreichendes Parkraumangebot
untergenutzte bzw. mindergenutzte Flächen
Nutzungskonflikte zwischen bestimmten sozialen Einrichtungen und nahegelegenen Schulen und Wohnquartieren
fehlende Aufenthaltsorte und Räume für Jugendliche

Die städtebauliche Erneuerungsmaßnahme wurde 2019 in das Bund-Länder-Förderprogramm „Soziale Stadt“ mit einer Finanzhilfe in Höhe von 2,2 Mio € aufgenommen.

Seit Januar 2020 wird die Maßnahme im Bund-Länder-Programm „Sozialer Zusammenhalt“ fortgeführt, für die aktuell eine Finanzhilfe von 5,5 Mio € bewilligt wurde.

Mit Beschluss des Gemeinderats vom 08.04.2019 wurde das Sanierungsgebiet förmlich festgelegt. Die zugehörige Sanierungssatzung können Sie sich rechts im Downloadbereich herunterladen.

Bei den betroffenen Grundstücken, die im Sanierungsgebiet liegen, wurde ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass für bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge eine schriftliche Genehmigung benötigt wird.

Sobald eine Sanierungssatzung rechtsverbindlich vorliegt, ist im Grundbuch der Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird. Der Sanierungsvermerk wird gelöscht sobald das Sanierungsverfahren abgeschlossen ist.

Die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet und die Eintragung des Sanierungsvermerks können dem Eigentümer Vorteile bringen oder seinem Schutz dienen, aber es sind auch einige Pflichten zu beachten. Hier sind insbesondere die Genehmigungspflicht und Auskunftspflicht zu nennen.

Der Saniervermerk wird gelöscht, sobald das Sanierungsverfahren abgeschlossen ist. Für Sie besteht kein Handlungsbedarf, Sie werden vom Grundbuchamt informiert, sobald die Löschung erfolgt ist.

Vorhaben, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist
Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, die sich erheblich wertsteigernd auswirken
Miet- oder Pachtverträge, die auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert werden (Verträge auf unbestimmte Zeit unterliegen nicht der Genehmigungspflicht)
Grundstücksveräußerungen und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts (z.B. Nießbrauch, Hypotheken, Grundschulden, Dienstbarkeiten etc.)
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast
die Teilung eines Grundstückes

Keiner Genehmigung bedürfen z.B. Rechtsvorgänge, die zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge geschlossen werden. Das Grundbuchamt darf genehmigungspflichtige Vorgänge ohne Genehmigung nicht im Grundbuch vollziehen.Die gesetzlichen Grundlagen finden sich in den §§ 144, 145 Baugesetzbuch (BauGB).

Der Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung ist im Downloadbereich dieser Seite zu finden.

Über die Genehmigung kann binnen eines Monats nach Eingang des Antrags entschieden werden. Unter Umständen kann die Frist auf 3 Monate verlängert werden. Sie darf nur versagt werden, wenn die Maßnahme bzw. das geplante Rechtsgeschäft die Sanierung wesentlich erschwert oder unmöglich macht oder dem Sanierungszweck zuwiderläuft.

Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstige Betroffene können, zur Durchführung von baulichen Maßnahmen am Eigentum Fördermittel in Anspruch nehmen. Somit können Sie selbst maßgeblich etwas zur Erreichung der Sanierungsziele beitragen.

Rechts im Downloadbereich finden Sie ein Infoblatt über die Förderrichtlinien. Auch das Formular Antrag auf Modernisierungsförderung im Sanierungsgebiet "Bahnhof-Schlachthof" steht hier zum Download bereit. Gerne beraten wir Sie darüber hinaus individuell zu Ihren Fördermöglichkeiten.

Nach Abschluss des Sanierungsverfahrens, wird ein Ausgleichsbetrag erhoben.

Eine Vielzahl öffentlicher Maßnahmen im Sanierungsgebiet, die weitgehend aus Fördermitteln des Bundes, des Landes Baden-Württembergs und der Stadt Offenburg finanziert werden, tragen zu einer aufgewerteten Umgebung und zu einem modernisierten Gebäudebestand bei. Mit steigernder Attraktivität eines Sanierungsgebietes erhöhen sich die Chancen auf Vermietung und Verkauf und damit der Marktwert der Grundstücke. Daraus ergibt sich ein Vorteil gegenüber Eigentümern von Grundstücken außerhalb der Sanierungsgebiete.

Die Städte und Gemeinden sind deshalb nach den Regelungen des Baugesetzbuches (§§ 154 ff. BauGB) verpflichtet, diesen Vorteil durch Erhebung des Ausgleichsbetrages abzuschöpfen und die Grundstückseigentümer somit an den Kosten der Sanierung zu beteiligen. Eine zusätzliche Belastung stellt der Ausgleichsbetrag nicht dar, weil für die im Sanierungsgebiet hergestellten Straßen und Plätze keine Erschließungsbeiträge erhoben werden.

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks, besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus der Differenz zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Die Anfangs- und Endwerte werden gutachterlich ermittelt. Die Anfangswerte werden analog zur Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Bodenmarkt ständig fortgeschrieben.

Grundsätzlich ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung (§ 154 Abs. 3 i. V. m. §§ 162 u. 163 Baugesetzbuch), das heißt nach Aufhebung der Sanierungssatzung zu entrichten. In diesem Fall wird der Ausgleichsbetrag mit förmlichem Bescheid durch die Stadt Offenburg erhoben. Der so festgesetzte Ausgleichsbetrag ist dann in der Regel innerhalb eines Monats zu zahlen.

Für die Berechnung des Ausgleichsbetrages wird die zu erwartende sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung bis zum voraussichtlichen Abschluss der Sanierung ermittelt. Dabei wird die Zeit bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme durch einen entsprechenden Zinsabschlagauf den Ausgleichsbetrag berücksichtigt.

Die Stadt Offenburg gewährt je nach Realisierungsgrad einen zusätzlichen Abschlag (Realisierungsgrad des Bebauungsplans).

Auf der Grundlage einer freiwilligen Vereinbarung mit der Stadt Offenburg wird der Ausgleichsbetrag endgültig festgesetzt und in voller Höhe abgelöst, eine Nachberechnung nach Abschluss der Sanierung ist ausgeschlossen.

Zum jetzigen Zeitpunkt kann jedoch eine Berechnung noch nicht durchgeführt werden.